景区如何增加收入_景区资产如何提高运营收益

1.景区运营保底合同算负债吗

2.景区国有资产组成情况怎么写

3.李泽远：关于“旅游+地产+休闲农场”发展模式的探讨

随着 旅游 业告别观光时代，逐渐走向高质量发展，深耕游客需求已成为业界共识，而如何提高重游率、二消率也成为景区亟待解决的问题。疫情的常态化倒逼着传统景区加速转型升级，管理者对于景区的运营需要更加重视“人”的运营，尤其是加强面向游客的互动和运营。在会员经济盛行和消费升级的当下，如何利用会员体系衍生的运营手段，增强与游客的互动，提升营销效率，提高消费粘性、培养品牌忠诚度，是景区精细化运营和高质量发展的重要方向。

华景乐游通过数字化的手段，帮助景区搭建一体化的会员管理体系，使会员丰富的权益和多消费业态联动，及时向游客展示和传递信息，完成展示、预订、支付、消费的无缝连接，创造最顺畅的会员服务体验。

完善的会员体系是以权益体系为核心，以等级成长体系和激励体系为，“三驾马车”驱动用户成长和产生忠诚度，并且可以反哺业务，推动LTV（用户终生价值）最大化。会员管理系统是通过建立平台会员体系，包括会员分类、会员等级、会员积分、会员充值及扫码支付等，实现统一管理、统一营销，从而解决线下获客难，引流难、留存难、复购难等问题。

会员一体化管理，权益覆盖消费全场景

景区会员营销管理不仅只是加大对会员权益的优惠力度或强化积分宣传，最有利的措施应该是整合多业态，搭建一体化会员系统，使会员权益最大化。会员管理系统基于微信生态，打通景区各业态的会员，多业态、多门店、多品牌统一运营，让会员权益覆盖线上线下消费全场景，实现会员景区内跨店、跨业态消费，全面满足消费需求，最终达到消费者一卡在手或一部手机游遍景区；同时借助会员营销，使 各个业态相互导流，充分盘活流量，从而提高景区综合经济效益。

多种会员形式承载，优化游客使用体验

传统的实体会员卡，不便携带，还容易造成折损、消磁、丢失等情况，而会员在进行办卡充值、结算退卡等业务时只能到景区线下指定地方。华景乐游会员管理系统可以支持IC卡、手环、电子会员码等介质做为会员资格承载，覆盖多种消费场景，满足不同用卡需求。

打破繁琐的会员注册流程，用户以微信小程序为载体，通过微信/手机号等方式登录会员中心，减少更换使用软件的成本同时，优化其在各使用场景下的使用体验。会员通过会员中心，即可完成在会员生态体系中进行充值、消费、充值退款、享受会员权益等功能。线下实体卡/商家会员卡可支持线上绑定，线上直接充值、消费,实现实体卡电子化。

丰富会员营销手段，实现会员价值最大化

管理员通过会员控制后台设置推广营销会员的方案，如充值赠送、跨店满减、优惠券、礼品卡、虚拟卡券、会员价格等多种营销手段，实现会员促活、留存、老带新；还可以通过微信等线上沟通渠道定期推送最新上市或优惠活动消息通知，突破时间空间限制，触达离店会员进行精准营销促成线上转化，以增强客户粘性，提高用户忠诚度，与会员建立长久的可持续关系，提升复购率。

会员画像个性化，实现精准营销

通过会员管理系统，打通全渠道数据，构建全渠道统一的会员体系，整合不同会员等级、积分规则，建立一个统一、全面的客户资料管理中心。沉淀的会员数据资产，对 历史 交易数据和交互数据分析，洞察会员消费习惯偏好，编辑个性化标签，形成会员的精准画像，通过互动营销平台和营销自动化，向不同会员消费群体提供个性化服务和差异化营销，实现一对一精准沟通，线上线下一体化运营，降低获客成本，提升转化率。

景区运营保底合同算负债吗

首先，你需要根据景区的自媒体运营发展做一份自己的运营方案。

其次，需要和景区相关负责人确定合作的方式。

代运营是其中的一种方式，但是大部分的代运营并不能干好这件事情。你并不会真正把景区的运营目标融入到自己的目标当中，你只会把和景区谈妥的代运营费用融入到你付出时间成本的计算中去，你是这样打算的，景区的人自然也能往这方面想。

另一种方式是以项目合作的形式去谈，把景区的自媒体运营当做一个项目方案去做，你在其中充当这个项目的运营总监，结合运营目标绑定你的个人利益。把这个项目谈成到你的事业当中的一部分，而不是生意的一部分。

这样会更好，也会得到更好的运营的结果。

景区国有资产组成情况怎么写

合同负债属于经营性负债，它还的不是钱，交付的是产品，它导致的负债率上升都是虚的，一般来说，这就是好事。

这就好比你开了家白酒公司，净资产1个亿，但别人在你这订了3个亿的货（定金为全款），注意它跟预收的区别是，预收是已经收到了钱，而合同负债只是确立了履行义务，比如你们之间签了合同但还未收到钱，后期你有无条件收取的义务，这也算合同负债，等履行完义务也就是把白酒发给客户之后，就确认收入，所以它是下一年收入的来源。

设你本来没有任何负债，那在增加合同负债后，你的资产负债率会从0迅速增加到75%，看似吓人，但实则是虚惊一场，因为等你确认收入后，会立马降下来。

总之，通常来说，如果一家企业的合同负债上升，这通常是货物畅销的好信号。

但这里也有一个重要的前提，那就是企业有履行义务的能力，也即经营正常，像有些地产企业，虽然收了很多预收款，但由于资金链问题无法完成交付，如此，更大的合同负债反而会压垮企业，一旦履约失败，反而会赔偿更多。

李泽远：关于“旅游+地产+休闲农场”发展模式的探讨

写景区国有资产组成情况的报告，可以按照以下步骤进行：

1、总体介绍：在文章开头简要介绍所调查的景区的基本情况，包括景区名称、地理位置、规模、年度收入等。

2、资产总额：列举景区所有国有资产的总数及其价值，包括土地、建筑、设备、车辆、文物保护单位、自然等各个方面的资产。

3、资产分类：根据资产性质和用途，对景区的国有资产进行分类，例如固定资产、流动资产、投资性资产等。

4、资产管理：介绍景区国有资产的管理情况，包括资产登记、评估、使用、处置等方面的情况，同时提出相关建议和改进措施。

5、资产利用：介绍景区国有资产的利用情况，包括景区内各个设施的使用率、收益情况等，同时分析利用效益及存在的问题，并提出改进建议。

6、风险防范：对景区国有资产可能面临的各种风险进行分析，包括自然灾害、设施老化、安全隐患等，提出相应的防范措施。

7、结论：根据分析和调查结果，总结景区国有资产组成情况，并提出建议和改进方案。

随着中国经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，闲暇时间的增多、“带薪期”政策的普遍实施、 旅游 条件的改观，出境 旅游 的深入开展对国内 旅游 的影响，人民的 旅游 热情将进一步焕发并呈现理性化。

通过近期对国内主要 旅游 机构发布的数据分析、线性分析等内容的思考与理解，得出几项简单的结论：第一、国内 旅游 市场前景广阔，需求潜力大;第二、国内 旅游 将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡;第三、国内 旅游 的配套基础设施和服务设施将进一步的完善，基本符合国内 旅游 的发展步伐， 旅游 地产作为 旅游 配套设施中最受青睐的一项，也处于快速发展中。本文便以高唐赛石项目为例，以花卉为基础、以业主为群体、以项目为社区、以农场为媒介，打造全产业链式、社区型休闲度农场发展的新模式。

一、“ 旅游 +地产”的缔造者--华侨城集团

华侨城集团成立之初以主题 旅游 公园为主业，从1989年锦绣中华开业到1998年深圳欢乐谷开业，经过近10年在全国范围内树立了自己的 旅游 品牌号召力。华侨城集团自2000年起提出“ 旅游 +地产”的业务模式，依托 旅游 品牌和央企背景，通过 旅游 项目取得大规模、低成本的土地，并取 旅游 开发先行，分片综合开发策略，最终实现土地层层增值，开创了一种 旅游 与房地产结合发展、良性互动的全新而独特的商业模式。

(一)“ 旅游 +地产”的关键性要素

经过几十年的发展，华侨城形成了“对内可复制性+对外进入壁垒”的战略指导框架。

对外不可复制性是行业的进入壁垒。首先，要形成一个强大的 旅游 地产，强大的 旅游 品牌号召力是制胜关键。华侨城依托强有力的品牌优势，基本通过低价划拨形式拿地，仅有少量通过公开挂牌交易形式作为补充;其次，开发周期和开发能力是制约竞争者进入的重要因素;再次，地方的认可和支持是基础。引进一个 旅游 地产项目是形象工程、政绩工程，更是切实提高居民生活品质和财政收入的关键。

(二)华侨城模式的成功要素

1、综合规划能力 “大片拿地+整体规划+分片规划+逐步开发”的开发方式，实现以 旅游 主题地产为特色的成片综合开发和运营。整体项目规划先行，为整个项目周期的平稳增值，形成回报的长短期合理组合，波动性业务与稳健型业务的平衡优化。

2、资本运营能力 华侨城集团作为大型央企，获得了介入银行间市场以4%的利息拿贷的权限，具有影子的无可比拟的优势。同时，积极拓展融资渠道，发行中期票据、海外优先股、海外债券、欢乐谷门票凭证专项资产证券化、收益型物业租赁收益权信托融资等，提高经营性资产运营水平。

3、共赢式投资分担与收益分配 华侨城内部新投资项目使用交叉投资的方式进行项目管理。这种项目体制可以使得各个业务成为相互依存、不可分割的一体。横向文化公司、纵向产品线公司通过出资的方式承担有限责任和风险，新投项目通过内部市场化的形式取舍内外部市场。

(三)华侨城模式的可借鉴性

华侨城集团依托国资委大型央企背景，具有影子的无比优越性，沉淀大量资金，抢占优良，并形成适合自身发展的模式，是有很多借鉴意义的：

1、其创新的“ 旅游 + 地产”模式，其实是“先 旅游 后地产”的路子，一方面提升了房地产的价值，另一方面也使 旅游 的边际效应得到了充分的挖掘，实现 旅游 和地产的双赢。

2、先将大块地拿到手，再分期开发，构筑产业链条，进行 旅游 和房地产、酒店、商业、文化、教育之间的跨产业整合,使各产业优势彼此结合，实现关联协同的方式，发挥主题公园的 旅游 乘数效应。

3、 旅游 能够聚人气、创品牌,但创造的利润薄弱,把可控制的最大化整合到地产中,通过区域的优化配置,使土地产生出最大的经济效益和 社会 效益,为华侨城 旅游 提供了比 旅游 本身更丰厚的利润。

二、休闲农场发展模式的探讨

(一)休闲农场的概念及类型

1、休闲农场的概念

休闲农场依托生态田园般的自然乡村环境，有一定的边界范围，以当地特色大农业为基础，向城市居民提供安全 健康 的农产品和满足都市人群对品质乡村生活方式的参与体验式消费需求，集生态农业、乡村 旅游 、 养生 度、休闲体验、科普教育等功能为一体，实现经济价值、 社会 价值和生态价值的现代农业创新经营体制和新型农业 旅游 产业综合体。

2、休闲农场的类型

根据自然、消费者感受、功能差异和经营理念的不同，休闲农场的发展类型大致有以下几种：

(1)生产基地型

在有条件的此类“休闲农场”，可通过农产品的“点对点”供应模式，直接与城市居民形成互动，在为都市中高端家庭提供安全 健康 农产品的同时，满足其对高品质乡村生活方式的参与体验式消费需求。另外，也可以开展各种生态农业科普教育活动，如有机肥料制作、小块土地认种、种苗培育等。

根据不同特点，可以设计为：“家庭休闲林场”、“家庭休闲牧场”、“家庭休闲渔场”、“家庭休闲林场”、“家庭休闲茶园”、“家庭休闲咖啡园”、“家庭创意粮田”等。

(2)设施园艺型

以室内为基地，运用 科技 静心培育农艺与园艺作物，同时辅以种苗生产过程参观、参与活动。可以设计为：家庭休闲花园、家庭休闲药园、家庭休闲菜园、家庭休闲浆果园、家庭蘑菇园等。

(3)农业景观型

以乡村农业风光为主题，融入地方特色和农耕文化元素，主要开展软性休闲活动。此类型家庭休闲农场通常占地面积大，维护和管理费用高，产品需要不断更新和巧妙设计，但也因其很难复制，极具市场竞争力。

可以设计为：家庭休闲林场、家庭休闲海场、家庭休闲粮田、家庭休闲果园、家庭休闲牧场等。

(4)农事体验型

通常休闲农场成功的最根本，也是最重要的条件，就是进行农业体验。体验的方式也是多种多样，甚至不用太复杂，如：栽种作物、收获果实、体验农业作业流程、植物迷宫等等，可通过创意将农耕文化和农趣活动深度包装，根据不同年龄段和不同季节，设计不同的农业活动和产品，满足城市消费者的好奇心。

(5)主题创意型

与其他类型家庭休闲农场不同的是，主题创意型不仅需要农业作为基础，还要投入和建设相应的主题设施，通常需要与专业的创意公司进行合作管理，吸引消费者回流意愿和兴趣。可以设计为：家庭牛仔农场、家庭休闲营地、家庭艺术粮田等。

(6)休憩休闲型

为压力大、需要放松但又不愿意运动的人群，提供一个休憩的地方，运营重点是要保障私密性和品质感。让会员类的消费者将其当成是自己的家或第二住所，根据个人的喜好来设计自己的用餐环境以及住宿环境。

(7) 养生 基地型

利用特有的(温泉、森林、药材等)结合中医或少数民族的独特医术进行 健康 保健，提供延年益寿的膳食、理疗、环境和服务。可以设计为：家庭休闲温泉、家庭休闲林场、家庭 养生 药园等。

(二)休闲农场运营模式的初探

休闲农场现代化经营管理必须考虑内外环境因素，设定经营目标，投入生产因素，由休闲农业生产、游憩、餐饮、住宿等业务(或其中某一项业务)，搭配行销、人力、财务、资讯、保护环境等企业功能，在、执行、考核的管理程序下有效运作，达到预定的经营目标。

1、商业开发模式

取轻资产投入、重整合、重软性产品开发、先做样板、滚动开发、与专业机构合作，通过系统创意策划、规划设计、项目研发，实现轻资产、重知本的家庭休闲农场开发运营模式。

2、市场营销模式

休闲农场的营销模式为三卖：第一、卖的是生态环境，可根据当地消费能力收取门票;第二、卖乡村生活，邀请消费者共享农家生活乐趣;第三、卖农业生产，当消费者要离开时再购买些家庭休闲农场的农副产品。

如果感觉这是最基层的销售方式，可以将其提升打造“新三卖”：一卖智慧，讲故事、解说生态或大自然的循环;二卖知识，将生活上的小常识交给消费者或为他们提供新的观念与方法;三卖产品，购买承载美好记忆的DIY产品，带走农场主的热情和温馨。

基本理念就是多次贩卖，经过深度包装，将农业生产故事化，将农产品 情感 化。但无论哪种贩卖，都需要在高度、深度和细节上进行包装和策划，以得到最佳效果。

3、运营管理模式

从市场营销、业务管理、职能监督、后勤保障等四个方面，通过对项目运营目标、组织架构、人员编制、职责说明、业务流程等内容和标准的系统梳理，总结出一套全面合理、持续发展的有目标、有、有安排、有检查、有反馈、有考核、有激励的运营管理方法体系和闭环循环过程，实现目标管理和过程控制的有效达成。

三、高唐赛石的“ 旅游 +地产+休闲农场”发展模式的探讨

(一)高唐赛石的“ 旅游 ”

高唐赛石项目包括赛石花朝园、赛石·滨湖花街、赛石·公园壹号三个项目，分别定位为 旅游 景区、商业配套、房地产项目。赛石花朝园占地1300亩，为花卉主题公园，按照项目功能是作为商业及房地产的配套项目;按照 旅游 功能是作为高唐县南部新城的花卉 旅游 景区;按照环境分区是作为高唐县南部新城乃至高唐县未来的“中央公园”项目。

(二)高唐赛石的“ 旅游 +地产”

高唐赛石项目的开发初衷就是要紧紧围绕“华侨城模式”的开发理念，“先 旅游 后地产”的路子，一方面提升了房地产的价值，另一方面也使 旅游 的边际效应得到了充分的挖掘，实现 旅游 和地产的双赢。

经过实践的证明，这一模式在高唐很奏效，前期开发的四幢楼盘达到预期效果，后期预约的四幢楼盘也基本完成预定效果。并形成了前期以 旅游 景区创立品牌、感染市场、吸引客户、聚集人气;中期以地产收益反哺景区发展，形成“食住行游购娱” 旅游 要素，满足业主及游客的基本需求;后期通过区域的优化配置,使土地产生出最大的经济效益和 社会 效益,为高唐赛石提供出比 旅游 本身更丰厚的利润。

(三)高唐赛石的“ 旅游 +地产+休闲农场”

高唐赛石的总体思路基本形成：第一阶段先 旅游 后地产，以 旅游 创品牌、聚人气、拉客户;第二阶段以业主需求为基础，不断完善景区配套基础设施，围绕客户群体为基础，辐射其他散客及团队，不断扩大景区边际效益;第三阶段除满足以上两个条件外，创新景区运营模式，形成以互动、体验、参与为主的社区休闲度农场。形成成熟的农副产品，打造“高唐赛石家庭休闲农场”新概念，不断拓展并延伸 旅游 产业链，获得比 旅游 门票收益更丰厚的收入。